Immobilien sind das steuerintensivste Privatvermögen, das es gibt: beim Kauf, beim Vermieten, beim Verkauf und bei der Übertragung an die nächste Generation. In jeder Phase entscheiden Details über fünf- und sechsstellige Beträge – die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag, die AfA-Basis, die Zehnjahresfrist, der Nießbrauch im Übergabevertrag. Wir kennen diese Details.
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Florian Enders
Partner · Leitung Steuerbereich
Schildern Sie uns Ihren Fall zu Ihrer Situation – wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir helfen können. Konkrete Zahlen gibt es in der Erstberatung.
Typische Situationen
Konstellationen, die wir immer wieder sehen – und für die wir einen erprobten Weg haben.
Sie haben gekauft und wollen die Abschreibung maximieren – aber das Finanzamt rechnet mit der BMF-Arbeitshilfe einen zu hohen Bodenanteil.
Ihr Portfolio ist gewachsen, und Sie fragen sich, ob die vermögensverwaltende GmbH oder das Privatvermögen langfristig günstiger ist.
Ein Verkauf steht an – innerhalb oder außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, mit oder ohne Eigennutzungs-Ausnahme.
Sie wollen ein Haus an die Kinder überschreiben und dabei Schenkungsteuer, Versorgung und Kontrolle unter einen Hut bringen.
Drei Säulen – Struktur zuerst, Zahlen auf den Tisch, ein Ansprechpartner.
Kaufpreisaufteilung vertraglich sauber gestalten und gegenüber dem Finanzamt verteidigen, AfA-Satz prüfen (2 %, 3 % für Fertigstellung ab 2023, degressive AfA für Neubauten, verkürzte Restnutzungsdauer per Gutachten), Erwerbsstruktur wählen.
Werbungskosten vollständig nutzen, Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten steuern, Grundsteuer im hessischen Flächen-Faktor-Verfahren prüfen, Portfolio-Struktur regelmäßig nachjustieren.
Verkäufe an der Zehnjahresfrist ausrichten, gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) vermeiden, Übertragungen an Kinder mit Nießbrauchsvorbehalt gestalten – der Kapitalwert des Nießbrauchs senkt die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage oft auf null.
Vertiefung
Jedes Thema hat genau eine Seite – mit Rechenbeispielen, Fristen und den Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.
Gebäudeanteil maximieren, Arbeitshilfe des BMF kontern, AfA-Sätze und Restnutzungsdauer-Gutachten.
Haus überschreiben an Kinder: Freibeträge, Nießbrauch, Wohnrecht, Pflichtteilsreduzierung, Zehnjahresrhythmus.
§ 23 EStG: Fristberechnung, Eigennutzungs-Ausnahme, geerbte und geschenkte Objekte.
Vermögensverwaltende GmbH mit erweiterter Grundstückskürzung: für wen sich rund 15 % statt bis zu 45 % laufender Steuer rechnen.
Anlage V ohne verschenkte Positionen, Modernisierung, Leerstand, kurzfristige Vermietung.
Kapitalwert des Nießbrauchs in 5 Schritten – mit Rechner.
Anonymisierte Einblicke in reale Mandate – was wir für unsere Mandanten erreicht haben.
Erbschaftsteuer
Unsere Mandantin erbte ein Mehrfamilienhaus; das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren mit 1.480.000 € fest – weit über dem erzielbaren Marktwert. Wir haben ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG beauftragt und Einspruch eingelegt – mit Erfolg: Der Wertansatz wurde auf 1.150.000 € korrigiert, die festgesetzte Erbschaftsteuer sank um 62.700 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte seine GmbH-Anteile im Wert von 2,8 Mio. € an Sohn und Tochter übergeben. Wir haben die Gesellschaft auf die Verschonungsvoraussetzungen der §§ 13a, 13b ErbStG vorbereitet – Verwaltungsvermögen bereinigt, Lohnsummen dokumentiert – und die Optionsverschonung beantragt – mit Erfolg: Die Übertragung blieb vollständig schenkungsteuerfrei, die Behaltensfristen werden von uns laufend überwacht.
Ergebnis
Schenkungsteuer / Immobilien
Ein Ehepaar wollte ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wert 1,6 Mio. €) an die beiden Kinder übergeben, ohne auf die Mieteinnahmen zu verzichten. Wir haben die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt strukturiert: Der Kapitalwert des Nießbrauchs und der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien senkten den steuerpflichtigen Erwerb unter die Freibeträge – mit Erfolg: 0 € Schenkungsteuer, die Eltern behalten die Erträge lebenslang.
Ergebnis
Nachfolgeplanung
Eine Familie mit vier Immobilien (Gesamtwert 4,2 Mio. €) und drei Kindern stand vor unkoordinierten Einzelschenkungen. Wir haben eine Familiengesellschaft errichtet, die Objekte eingebracht und Gesellschaftsanteile im Zehnjahresrhythmus verschenkt – Stimmrechte und Entnahmen bleiben bei den Eltern – mit Erfolg: Die erste Tranche nutzte Freibeträge von 1,2 Mio. € vollständig aus; künftige Übertragungen laufen nach Plan statt nach Erbfall.
Ergebnis
Betriebsprüfung
Bei einem mittelständischen Produktionsunternehmen stand eine Betriebsprüfung für mehrere Veranlagungszeiträume an – im Fokus standen Rückstellungen, die private Pkw-Nutzung und die steuerliche Behandlung mehrerer Investitionen. Wir haben die Sachverhalte aufgearbeitet, die Prüferfeststellungen steuerlich eingeordnet und die Gespräche mit dem Finanzamt begleitet – mit Erfolg: Die zunächst erwartete Mehrbelastung von 185.000 € sank auf 48.000 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte sein Familienunternehmen mit einem Unternehmenswert von rund 6,5 Mio. € schrittweise auf seine beiden Kinder übertragen. Wir haben die bestehende Struktur analysiert, die Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG geprüft und die Übertragung einschließlich Stimmrechten und künftiger Beteiligungsverhältnisse strukturiert – mit Erfolg: Die Nachfolge ist langfristig vorbereitet, die steuerliche Belastung sank auf 0 €.
Ergebnis
Unternehmensstrukturierung
Eine Gesellschafterin hielt sämtliche Anteile an ihrer operativen GmbH persönlich und plante zugleich weitere Beteiligungen und Investitionen. Wir haben die Beteiligungsstruktur analysiert und eine Holdinglösung entwickelt, über die künftige Beteiligungen und Gewinne strukturiert werden – mit Erfolg: Neben der steuerlichen Optimierung ist die Struktur zugleich auf einen späteren Unternehmensverkauf und die nächste Generation vorbereitet.
Ergebnis
Umsatzsteuer
Ein international tätiges Handelsunternehmen behandelte innergemeinschaftliche Lieferungen und grenzüberschreitende Leistungen umsatzsteuerlich uneinheitlich. Wir haben die Prozesse analysiert, die Buchhaltung überprüft und die umsatzsteuerliche Behandlung der Geschäftsvorgänge neu strukturiert – mit Erfolg: Drohende Nachzahlungen von 75.000 € wurden bereits im laufenden Jahr vermieden, die Prozesse sind für die Zukunft klar dokumentiert.
Ergebnis
Unternehmensverkauf
Ein Gesellschafter eines mittelständischen Unternehmens plante den Verkauf seiner Beteiligung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Noch vor Beginn der konkreten Verkaufsverhandlungen haben wir die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Exit-Szenarien berechnet und die bestehende Beteiligungsstruktur analysiert – mit Erfolg: Die Transaktion ist steuerlich vorbereitet, eine mögliche Steuerbelastung von über 1 Mio. € sank auf 420.000 €.
Ergebnis
Investitionsplanung
Ein expandierendes Industrieunternehmen plante Investitionen von rund 2,4 Mio. € in neue Maschinen und Betriebsausstattung. Statt die Investitionen erst im Jahresabschluss steuerlich zu betrachten, haben wir die geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld analysiert und mit der Ergebnisplanung verknüpft – mit Erfolg: Investitionszeitpunkte und steuerliche Effekte wurden aufeinander abgestimmt, die Liquiditätsplanung um 185.000 € entlastet.
Ergebnis
Geschäftsführervergütung
Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bestanden mehrere Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Geschäftsführer – unter anderem zu Vergütung, Tantieme und Dienstwagen. Wir haben die bestehenden Vereinbarungen steuerlich überprüft und mit der tatsächlichen Durchführung abgeglichen – mit Erfolg: Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung von 120.000 € wurden frühzeitig erkannt und für die Zukunft sauber geregelt.
Ergebnis
Steuerliche Unternehmensplanung
Bei einem Unternehmer im Dienstleistungsbereich stieg der Gewinn innerhalb eines Jahres von 650.000 € auf 1,4 Mio. € – die dadurch entstehenden Steuerzahlungen hätten die Liquiditätsplanung erheblich belastet. Wir haben die voraussichtliche Steuerbelastung frühzeitig berechnet, Vorauszahlungen angepasst und die steuerlich relevanten Maßnahmen für das laufende und kommende Jahr geplant – mit Erfolg: Die Liquidität blieb trotz des starken Wachstums planbar, die Belastung sank um 250.000 €.
Ergebnis
Anonymisierte Darstellung. Frühere Ergebnisse sind keine Garantie für den Ausgang künftiger Mandate.
Von der ersten Anfrage bis zum Ergebnis – unkompliziert und transparent.
E-Mail an steuer@tes-partner.de, Formular oder Telefon – Antwort innerhalb 48h.
15 Minuten Kennenlerntermin auf Anfrage – ohne Verpflichtung. Konkret wird es in der 60-minütigen Erstberatung.
Individuelle Steuerplanung, klare Kosten, digitale Akte.
Wir setzen um, begleiten und passen Strukturen bei Bedarf an.
Häufige Fragen
Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen. Ihre konkrete Situation besprechen wir persönlich.
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Sie lohnt sich vor allem, wenn Überschüsse reinvestiert statt privat verbraucht werden – dann stehen mit erweiterter Grundstückskürzung rund 15 % Körperschaftsteuerbelastung gegen bis zu 45 % Einkommensteuer. Wer laufend privat entnehmen will oder steuerfreie Privatverkäufe nach zehn Jahren plant, fährt privat oft besser. Wir rechnen beide Wege konkret durch.
Der vorbehaltene Nießbrauch sichert Ihnen die Mieten und wird mit seinem Kapitalwert vom Immobilienwert abgezogen. Zusammen mit den Freibeträgen (400.000 € je Kind und Elternteil, alle zehn Jahre neu) lassen sich auch größere Objekte häufig ohne Schenkungsteuer übertragen.
Gegen den festgestellten Grundbesitzwert kann ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden, in der Regel per Sachverständigengutachten. Das prüfen wir, bevor Fristen laufen.
Die übrigen Bereiche, in denen wir Strukturen bauen und Bescheide angreifen.
Gestaltung vor dem Erbfall · Bewertung · Einspruch
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Vorweggenommene Erbfolge · Freibetragsoptimierung · Nießbrauch
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Holdings · Familiengesellschaften · Strukturierung
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Zwei Spezialisten, ein Steuerbereich: Florian Enders und Daniel Schollenberger begleiten Ihre Nachfolge-, Erbschaft- und Strukturfragen persönlich – von der ersten Einschätzung bis zur Umsetzung, die fachliche Verantwortung liegt bei Steuerberater Florian Enders. Keine Hotline, kein Bearbeiterwechsel.
SteuerberaterPartner · Leitung Steuerbereich
Florian Enders verantwortet den Steuerbereich von tes. Er berät Unternehmer, Gesellschafter und Familien mit gewachsener Vermögenssubstanz bei Unternehmensnachfolge, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Holdingstrukturen und Vermögensschutz – auch grenzüberschreitend. Er sagt Ihnen auch, wenn sich eine Gestaltung nicht lohnt.
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Daniel Schollenberger ist Finanzwirt und fachlicher Ressortleiter im Team von Steuerberater Florian Enders, spezialisiert auf Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertung und Nachfolge. Aus Finanzverwaltung und Kanzleipraxis kennt er beide Seiten des Verfahrens – er bereitet Erklärungen und Gestaltungen vor und übersetzt komplexe steuerliche Fragen in Entscheidungen, die man verstehen kann.
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6Mitarbeitende im Steuerbereich
Bearbeitung · Buchhaltung · Fristen
Buchhaltung, Erklärungen, Fristen und die Kommunikation mit den Finanzämtern: Ein festes Team in Liederbach hält die Mandate am Laufen. Jedes Mandat hat feste Bearbeiter – die fachliche Verantwortung liegt bei Steuerberater Florian Enders.
Liederbach am Taunus · Frankfurt am Main
Bei tes arbeiten Steuer- und Rechtsberatung am selben Fall: Der Übergabevertrag wird steuerlich gerechnet und juristisch wasserdicht gemacht – von Menschen, die sich den Flur teilen.
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Florian Enders
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