Bei kaum einem Nachlass liegen Steuer und Steuerfreiheit so nah beieinander wie bei Immobilien. Der Grund: Das Finanzamt bewertet Haus und Wohnung nicht nach dem, was sie tatsächlich wert sind, sondern nach einem gesetzlichen Schema. Dieses Schema kennt Ihr Haus nicht – nicht die feuchte Kellerwand, nicht den Sanierungsstau, nicht die Lage an der Durchgangsstraße. Wer den Wert übernimmt, wie er kommt, zahlt häufig auf Substanz, die es nicht gibt. Diese Seite zeigt, wo die Hebel liegen.
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Florian Enders
Partner · Leitung Steuerbereich
Schildern Sie uns Ihren Fall zum Thema Erbschaftsteuer – wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir helfen können. Konkrete Zahlen gibt es in der Erstberatung.
Der Grundbesitzwert wird nicht vom Erbschaftsteuer-Finanzamt festgestellt, sondern vom Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt (§ 151 BewG). Dafür fordert es eine eigene Feststellungserklärung an. Das Ergebnis ist ein Feststellungsbescheid, der für die Erbschaftsteuer bindend ist. Drei Verfahren kommen infrage (§§ 182 ff. BewG):
Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser – auf Basis von Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse.
Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke, bei denen sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt – der Wert ergibt sich aus der Jahresmiete, dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.
Sachwertverfahren für alles, wofür weder Vergleichswerte noch Mieten vorliegen – Bodenwert plus typisierte Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst über eine Wertzahl.
Alle drei Verfahren sind typisiert. Sie arbeiten mit Bodenrichtwerten, Normalherstellungskosten und pauschalen Bewirtschaftungskosten. Was sie nicht abbilden: den konkreten Zustand des Objekts. Ein 1965 gebautes, seither kaum modernisiertes Haus wird nach denselben Tabellen bewertet wie das kernsanierte Nachbarhaus gleichen Baujahrs – mit Abweichungen, die je nach Objekt erheblich sind.
Das Wichtigste zusammengefasst
Was bedeutet das für Ihren Fall?
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Das Gesetz kennt den Ausweg selbst. Nach § 198 BewG darf der Erwerber nachweisen, dass der gemeine Wert – der Verkehrswert – niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert. Zwei Wege sind anerkannt:
Ein Verkehrswertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (§ 198 Abs. 2 BewG).
Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde (§ 198 Abs. 3 BewG).
Der zweite Weg wird oft übersehen: Wer die geerbte Wohnung ohnehin zeitnah verkauft, hat den besten Wertnachweis in der Hand – kostenlos. Wer behalten will, braucht das Gutachten. Es kostet Geld, das wir Ihnen vorher nennen, und es lohnt sich nur, wenn die erwartete Steuerersparnis deutlich darüber liegt. Diese Rechnung machen wir vor der Beauftragung des Sachverständigen, nicht danach.
Wichtig ist der Zeitpunkt. Der niedrigere Wert lässt sich im Feststellungsverfahren geltend machen oder mit Einspruch gegen den Feststellungsbescheid. Ist dieser bestandskräftig, ist der Wert fest – ein Einspruch gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid kann ihn nicht mehr angreifen (§ 351 Abs. 2 AO).
Die selbstgenutzte Immobilie des Erblassers kann vollständig steuerfrei auf Ehegatten und Kinder übergehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Voraussetzungen sind eng und werden vom Finanzamt streng geprüft:
Der Erblasser hat die Wohnung bis zu seinem Tod selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt – oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.
Der Erwerber nutzt die Wohnung unverzüglich selbst. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs versteht darunter regelmäßig einen Einzug innerhalb von etwa sechs Monaten; länger geht nur mit nachvollziehbaren Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat.
Der Erwerber nutzt die Wohnung zehn Jahre lang selbst. Wer früher auszieht, vermietet oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend – es sei denn, zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit stehen der Selbstnutzung entgegen.
Für Kinder gilt zusätzlich: begünstigt ist die Wohnfläche bis 200 m². Was darüber liegt, wird anteilig besteuert. Für Ehegatten gibt es keine Flächengrenze.
Praktisch heißt das: Die Familienheim-Befreiung ist eine Entscheidung, keine Formalie. Wer das Elternhaus behalten und dort leben will, kann sechsstellige Beträge sparen. Wer es in fünf Jahren doch verkaufen wird, sollte lieber von Anfang an mit dem 10 %-Abschlag oder einem Gutachten arbeiten. Wir besprechen das mit Ihnen, bevor die Erklärung geschrieben wird.
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien in Deutschland oder der EU werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Der Abschlag gilt für das ganze Objekt, wenn es vermietet ist, und anteilig bei gemischter Nutzung. Bedingung: Die Immobilie gehört nicht zu begünstigtem Betriebsvermögen. Bei einer Erbengemeinschaft kann der Abschlag auf den Miterben übergehen, der die Immobilie bei der Auseinandersetzung übernimmt (§ 13d Abs. 2 ErbStG). Auch das ist ein Grund, die Aufteilung vor der Erklärung zu klären.
Das Lagefinanzamt fragt gezielt ab: Grundstücksgröße, Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Wohnungen, Modernisierungen, bei vermieteten Objekten die tatsächlichen Mieten und den Mietvertrag. Hier lohnt Sorgfalt. Angaben zu Baujahr und Modernisierungsgrad beeinflussen die Restnutzungsdauer, die Wohnfläche beeinflusst den Vergleichswert. Wer hier pauschal ausfüllt, verschenkt Wert – und muss ihn später teuer per Gutachten zurückholen.
Wer die geerbte Immobilie verkauft, tritt für die Spekulationsfrist des § 23 EStG in die Fußstapfen des Erblassers. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie lange es der Erbe selbst gehalten hat. Hat der Erblasser erst vor drei Jahren gekauft, läuft die Frist weiter. Bei Vermietung nach dem Erbfall führt der Erbe die Abschreibung des Erblassers fort. Diese Themen gehören zur Einkommensteuer, nicht zur Erbschaftsteuer – aber sie entscheiden mit darüber, was Sie mit der Immobilie tun. Vertieft finden Sie sie im Hub Immobilien & Steuern.
Wir prüfen jede Immobilie zuerst überschlägig auf den zu erwartenden Grundbesitzwert und stellen ihn dem Marktwert gegenüber. Liegen beide nahe beieinander oder bleibt der Erwerb ohnehin unter dem Freibetrag, ist das Thema erledigt – und Sie sparen sich ein Gutachten. Klafft eine Lücke, rechnen wir Ihnen vor, was ein Gutachten netto bringen würde – die Beauftragung des Sachverständigen liegt dann bei Ihnen, wir begleiten die fachliche Seite. Steuerberater Florian Enders und das Team von tes tax beraten von Frankfurt und Liederbach aus und kennen die Bewertungspraxis der hiesigen Lagefinanzämter aus laufenden Verfahren. Wird die Frage der Selbstnutzung oder der Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft streitig, kommen die Rechtsanwälte von tes legal dazu.
Hinweis: Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage. Eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls ist erst nach Beauftragung und Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen möglich. Kosten nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.
Das hängt vom festgestellten Grundbesitzwert, Ihrem Freibetrag, der Steuerklasse und den Befreiungen ab. Ein Kind, das ein Haus mit Grundbesitzwert 550.000 € erbt und einzieht, zahlt nichts. Ein Neffe, der dasselbe Haus erbt und vermietet, zahlt auf rund 460.000 € einen Satz von 25 %.
Nur wenn die Befreiung als Familienheim das Ziel ist. Wer nicht einziehen will oder kann, prüft stattdessen den 10 %-Abschlag bei Vermietung oder ein Gutachten. Häufig ist die Kombination aus Gutachten und Freibetrag völlig ausreichend.
Die Befreiung fällt rückwirkend weg, der Erbschaftsteuerbescheid wird geändert und die Steuer nachgefordert. Ausnahme: zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit. Ein besseres Jobangebot in einer anderen Stadt zählt nicht dazu.
Nein. Es lohnt sich, wenn die erwartete Steuerersparnis die Gutachterkosten deutlich übersteigt – und nur, wenn der Erwerb überhaupt oberhalb des Freibetrags liegt. Wir sagen Ihnen vorher, ob das bei Ihnen der Fall ist.
Vertiefung
Die übrigen Seiten zum Thema Erbschaftsteuer – mit Rechenbeispielen, Fristen und den Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.
Wer abgeben muss, Anzeige nach § 30 vs. Erklärung nach § 31 ErbStG, Unterlagen, typische Fehler.
StBVV-Systematik, Gegenstandswert Rohvermögen, Rechenbeispiele – wann sich der Steuerberater rechnet.
Tabelle § 16 ErbStG, Steuerklassen I–III, Steuersätze, Sonderfälle Geschwister und Nichten.
Regel- vs. Optionsverschonung, Lohnsumme, Behaltensfristen, Verwaltungsvermögen, 26-Mio.-Grenze.
Einspruchsfrist ein Monat, typische Bescheidfehler, Aussetzung der Vollziehung.
Besteuerung der Miterben, Auseinandersetzung, Abschichtung oder Verkauf im Steuervergleich.
Anonymisierte Einblicke in reale Mandate – was wir für unsere Mandanten erreicht haben.
Erbschaftsteuer
Unsere Mandantin erbte ein Mehrfamilienhaus; das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren mit 1.480.000 € fest – weit über dem erzielbaren Marktwert. Wir haben ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG beauftragt und Einspruch eingelegt – mit Erfolg: Der Wertansatz wurde auf 1.150.000 € korrigiert, die festgesetzte Erbschaftsteuer sank um 62.700 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte seine GmbH-Anteile im Wert von 2,8 Mio. € an Sohn und Tochter übergeben. Wir haben die Gesellschaft auf die Verschonungsvoraussetzungen der §§ 13a, 13b ErbStG vorbereitet – Verwaltungsvermögen bereinigt, Lohnsummen dokumentiert – und die Optionsverschonung beantragt – mit Erfolg: Die Übertragung blieb vollständig schenkungsteuerfrei, die Behaltensfristen werden von uns laufend überwacht.
Ergebnis
Schenkungsteuer / Immobilien
Ein Ehepaar wollte ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wert 1,6 Mio. €) an die beiden Kinder übergeben, ohne auf die Mieteinnahmen zu verzichten. Wir haben die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt strukturiert: Der Kapitalwert des Nießbrauchs und der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien senkten den steuerpflichtigen Erwerb unter die Freibeträge – mit Erfolg: 0 € Schenkungsteuer, die Eltern behalten die Erträge lebenslang.
Ergebnis
Nachfolgeplanung
Eine Familie mit vier Immobilien (Gesamtwert 4,2 Mio. €) und drei Kindern stand vor unkoordinierten Einzelschenkungen. Wir haben eine Familiengesellschaft errichtet, die Objekte eingebracht und Gesellschaftsanteile im Zehnjahresrhythmus verschenkt – Stimmrechte und Entnahmen bleiben bei den Eltern – mit Erfolg: Die erste Tranche nutzte Freibeträge von 1,2 Mio. € vollständig aus; künftige Übertragungen laufen nach Plan statt nach Erbfall.
Ergebnis
Betriebsprüfung
Bei einem mittelständischen Produktionsunternehmen stand eine Betriebsprüfung für mehrere Veranlagungszeiträume an – im Fokus standen Rückstellungen, die private Pkw-Nutzung und die steuerliche Behandlung mehrerer Investitionen. Wir haben die Sachverhalte aufgearbeitet, die Prüferfeststellungen steuerlich eingeordnet und die Gespräche mit dem Finanzamt begleitet – mit Erfolg: Die zunächst erwartete Mehrbelastung von 185.000 € sank auf 48.000 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte sein Familienunternehmen mit einem Unternehmenswert von rund 6,5 Mio. € schrittweise auf seine beiden Kinder übertragen. Wir haben die bestehende Struktur analysiert, die Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG geprüft und die Übertragung einschließlich Stimmrechten und künftiger Beteiligungsverhältnisse strukturiert – mit Erfolg: Die Nachfolge ist langfristig vorbereitet, die steuerliche Belastung sank auf 0 €.
Ergebnis
Unternehmensstrukturierung
Eine Gesellschafterin hielt sämtliche Anteile an ihrer operativen GmbH persönlich und plante zugleich weitere Beteiligungen und Investitionen. Wir haben die Beteiligungsstruktur analysiert und eine Holdinglösung entwickelt, über die künftige Beteiligungen und Gewinne strukturiert werden – mit Erfolg: Neben der steuerlichen Optimierung ist die Struktur zugleich auf einen späteren Unternehmensverkauf und die nächste Generation vorbereitet.
Ergebnis
Umsatzsteuer
Ein international tätiges Handelsunternehmen behandelte innergemeinschaftliche Lieferungen und grenzüberschreitende Leistungen umsatzsteuerlich uneinheitlich. Wir haben die Prozesse analysiert, die Buchhaltung überprüft und die umsatzsteuerliche Behandlung der Geschäftsvorgänge neu strukturiert – mit Erfolg: Drohende Nachzahlungen von 75.000 € wurden bereits im laufenden Jahr vermieden, die Prozesse sind für die Zukunft klar dokumentiert.
Ergebnis
Unternehmensverkauf
Ein Gesellschafter eines mittelständischen Unternehmens plante den Verkauf seiner Beteiligung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Noch vor Beginn der konkreten Verkaufsverhandlungen haben wir die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Exit-Szenarien berechnet und die bestehende Beteiligungsstruktur analysiert – mit Erfolg: Die Transaktion ist steuerlich vorbereitet, eine mögliche Steuerbelastung von über 1 Mio. € sank auf 420.000 €.
Ergebnis
Investitionsplanung
Ein expandierendes Industrieunternehmen plante Investitionen von rund 2,4 Mio. € in neue Maschinen und Betriebsausstattung. Statt die Investitionen erst im Jahresabschluss steuerlich zu betrachten, haben wir die geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld analysiert und mit der Ergebnisplanung verknüpft – mit Erfolg: Investitionszeitpunkte und steuerliche Effekte wurden aufeinander abgestimmt, die Liquiditätsplanung um 185.000 € entlastet.
Ergebnis
Geschäftsführervergütung
Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bestanden mehrere Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Geschäftsführer – unter anderem zu Vergütung, Tantieme und Dienstwagen. Wir haben die bestehenden Vereinbarungen steuerlich überprüft und mit der tatsächlichen Durchführung abgeglichen – mit Erfolg: Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung von 120.000 € wurden frühzeitig erkannt und für die Zukunft sauber geregelt.
Ergebnis
Steuerliche Unternehmensplanung
Bei einem Unternehmer im Dienstleistungsbereich stieg der Gewinn innerhalb eines Jahres von 650.000 € auf 1,4 Mio. € – die dadurch entstehenden Steuerzahlungen hätten die Liquiditätsplanung erheblich belastet. Wir haben die voraussichtliche Steuerbelastung frühzeitig berechnet, Vorauszahlungen angepasst und die steuerlich relevanten Maßnahmen für das laufende und kommende Jahr geplant – mit Erfolg: Die Liquidität blieb trotz des starken Wachstums planbar, die Belastung sank um 250.000 €.
Ergebnis
Anonymisierte Darstellung. Frühere Ergebnisse sind keine Garantie für den Ausgang künftiger Mandate.
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