Die Idee ist verlockend: Mieteinkünfte mit rund 15 % statt mit 42 oder 45 % versteuern. Das leistet die Immobilien-GmbH tatsächlich – für den Teil der Erträge, der in der Gesellschaft bleibt. Sobald Geld an den Gesellschafter fließt oder eine Immobilie verkauft werden soll, dreht sich das Bild. Die Immobilien-GmbH ist deshalb keine Frage von richtig oder falsch, sondern von Entnahmen und Haltedauer. Diese Seite legt die Rechnung offen.
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Florian Enders
Partner · Leitung Steuerbereich
Schildern Sie uns Ihren Fall zum Thema Immobilien & Steuern – wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir helfen können. Konkrete Zahlen gibt es in der Erstberatung.
Eine GmbH ist immer Gewerbebetrieb und zahlt neben Körperschaftsteuer grundsätzlich Gewerbesteuer – in Frankfurt mit einem Hebesatz, der die Gesamtbelastung auf rund 32 % treiben würde. Für Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, gibt es die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG): Der Gewerbeertrag aus der Verwaltung und Nutzung eigener Grundstücke wird vollständig aus der Gewerbesteuer herausgenommen. Übrig bleiben 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 %.
Die Kürzung ist an eine Bedingung geknüpft: Ausschließlichkeit. Die GmbH darf neben der Grundstücksverwaltung nur wenige, eng begrenzte Tätigkeiten ausüben. Schädlich sind die Vermietung von Betriebsvorrichtungen (etwa Lastenaufzüge oder Kühlanlagen in gewerblichen Objekten), Dienstleistungen für Mieter über das Übliche hinaus und der An- und Verkauf von Grundstücken in einer Frequenz, die als Handel gilt. Unschädlich sind seit 2021 Einnahmen aus Photovoltaik und Ladestationen bis zu einer bestimmten Quote der Mieteinnahmen sowie sonstige Nebeneinnahmen aus dem Vertrag mit den Mietern bis 5 %. Wer eine dieser Grenzen reißt, verliert die Kürzung für das gesamte Jahr – und zahlt auf alle Mieten Gewerbesteuer.
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Was bedeutet das für Ihren Fall?
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| Privat gehalten (Spitzensteuersatz) | Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung | |
|---|---|---|
| Steuer auf Mietüberschuss 100.000 € | rund 47.500 € (45 % + SolZ) | rund 15.800 € (15 % KSt + SolZ) |
| Verbleib für Reinvestition | rund 52.500 € | rund 84.200 € |
| Bei vollständiger Ausschüttung an den Gesellschafter | – | zusätzlich rund 22.200 € Abgeltungsteuer auf 84.200 € – Gesamtbelastung rund 38 % |
| Verkauf nach zehn Jahren | Steuerfrei (§ 23 EStG) | Voll steuerpflichtig, 15,825 % auf den Gewinn – plus Steuer bei Ausschüttung des Erlöses |
Die Tabelle zeigt beides. Wer reinvestiert, hat in der GmbH gut 30.000 € mehr pro Jahr zum Arbeiten. Wer von den Mieten lebt, landet nach Ausschüttung bei rund 38 % – nur noch wenig unter der privaten Belastung, bei deutlich höherem Aufwand. Und wer nach zehn Jahren verkaufen will, verliert in der GmbH den größten Vorteil des Privatvermögens: den steuerfreien Veräußerungsgewinn.
Kein steuerfreier Verkauf. Veräußerungsgewinne der GmbH sind immer steuerpflichtig, auch nach zwanzig Jahren. Bei Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial kann das den laufenden Vorteil mehr als aufzehren.
Die Ausschüttungsfalle. Jeder Euro, der die GmbH verlässt, kostet 26,375 % Abgeltungsteuer. Wer laufend Entnahmen braucht, verliert den Vorteil.
Grunderwerbsteuer beim Einbringen. Wer vorhandene Immobilien in eine GmbH einbringt, löst Grunderwerbsteuer aus – in Hessen 6 % des Grundbesitzwerts. Die Befreiungen für Ehegatten und gerade Linie gelten für die GmbH nicht. Die Immobilien-GmbH lohnt sich deshalb vor allem für neue Objekte, die die GmbH selbst kauft.
Aufgedeckte stille Reserven. Die Einbringung einer Immobilie aus dem Privatvermögen ist eine Veräußerung – innerhalb der Zehnjahresfrist mit Einkommensteuer auf den Gewinn.
Verwaltungsaufwand. Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegung im Unternehmensregister, Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuererklärung – laufende Kosten, die bei einer einzelnen Eigentumswohnung den Steuervorteil auffressen.
Erbschaftsteuer. GmbH-Anteile sind nur begünstigt, wenn die Gesellschaft nicht überwiegend Verwaltungsvermögen hält – vermietete Immobilien sind Verwaltungsvermögen. Die Verschonung nach §§ 13a, 13b ErbStG scheidet bei der reinen Immobilien-GmbH regelmäßig aus; der 10 %-Abschlag nach § 13d ErbStG gilt für Anteile an Kapitalgesellschaften ebenfalls nicht.
Brauchen Sie die Mieterträge zum Leben? Ja → privat halten oder Familiengesellschaft. Nein → weiter.
Wollen Sie die Objekte innerhalb von 15 bis 20 Jahren verkaufen? Ja → privat halten, steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren wiegt schwerer. Nein → weiter.
Geht es um neue Objekte oder um vorhandene? Vorhandene → Grunderwerbsteuer und § 23 EStG bei Einbringung durchrechnen; oft unwirtschaftlich. Neue → weiter.
Liegt der jährliche Überschuss über einem Betrag, der die laufenden Kosten der GmbH deutlich übersteigt? Nein → privat. Ja → Immobilien-GmbH prüfen.
Gibt es bereits eine Holding oder operative GmbH mit Gewinnen? Ja → Immobilien-GmbH als Tochter der Holding: Gewinne der operativen Gesellschaft fließen nahezu steuerfrei nach oben (§ 8b KStG) und in Immobilien – ohne den Umweg über das Privatvermögen.
Ihre Stärke entfaltet die Immobilien-GmbH als Teil einer Struktur. Ein Unternehmer, dessen operative GmbH jährlich Gewinne erwirtschaftet, schüttet diese an seine Holding aus – zu 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 1, 5 KStG). Die Holding gründet eine Immobilien-GmbH oder kauft direkt Immobilien und finanziert sie mit Kapital, das noch nicht durch die Ausschüttungsbesteuerung gelaufen ist. Der Hebel gegenüber dem Privatkauf: Statt aus 100 € Gewinn nach Ausschüttung rund 52 € in Immobilien zu investieren, investiert die Struktur rund 98 €. Wie die Holding funktioniert und was sie kostet, steht im Hub Unternehmen & Strukturierung.
Die Begriffe werden oft gleichgesetzt, meinen aber Unterschiedliches. Die Immobilien-GmbH hält ausschließlich Grundbesitz und lebt von der erweiterten Kürzung. Die vermögensverwaltende GmbH hält auch Wertpapiere, Beteiligungen oder Fonds – und verliert damit die erweiterte Kürzung, wenn die Kapitalerträge nicht in den engen Rahmen der unschädlichen Nebentätigkeiten fallen. Wer Depot und Immobilien in einer Gesellschaft bündeln will, prüft vorher, ob die Kürzung noch greift, oder trennt beides in zwei Gesellschaften. Für Wertpapiere gelten in der GmbH eigene Regeln – Dividenden und Veräußerungsgewinne aus Aktien sind weitgehend steuerfrei, Zinsen und Fondsgewinne nicht. Mehr dazu auf der Seite Vermögensverwaltende GmbH.
Steuerberater Florian Enders und das Team von tes tax rechnen den Vergleich mit Ihren Zahlen – Überschüsse, Entnahmebedarf, Haltedauer, vorhandene Struktur – über zehn und zwanzig Jahre. Fällt die Entscheidung für die GmbH, begleiten wir Gründung, Satzung mit Blick auf die Ausschließlichkeit, Finanzierung und den Kauf der ersten Objekte. Danach übernehmen wir Buchführung, Jahresabschluss und die Steuererklärungen der Gesellschaft – und achten Jahr für Jahr darauf, dass die erweiterte Kürzung nicht durch eine Nebentätigkeit verloren geht.
Hinweis: Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage. Eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls ist erst nach Beauftragung und Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen möglich. Kosten nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.
Rechtlich ja, steuerlich meist unwirtschaftlich: Grunderwerbsteuer auf den vollen Wert und – innerhalb der Zehnjahresfrist – Einkommensteuer auf die stillen Reserven. Die GmbH lohnt sich fast immer nur für Neuerwerbe.
Es kommt weniger auf den Wert als auf den jährlichen Überschuss und den Entnahmebedarf an. Als Faustregel: Wenn der Steuervorteil die laufenden Kosten für Abschluss und Erklärungen nicht deutlich übersteigt, lohnt es sich nicht.
Nicht mehr automatisch. Einnahmen aus der Stromlieferung an Mieter sind bis zu einer gesetzlichen Quote der Mieteinnahmen unschädlich. Die Quote und ihre Berechnung prüfen wir vor der Installation.
Die Anteile werden mit dem Unternehmenswert bewertet und unterliegen der Erbschaftsteuer – ohne Verschonung, weil vermietete Immobilien Verwaltungsvermögen sind, und ohne den 10 %-Abschlag. Für die Nachfolgeplanung ist die Familiengesellschaft als Personengesellschaft oft der bessere Rahmen.
Vertiefung
Die übrigen Seiten zum Thema Immobilien & Steuern – mit Rechenbeispielen, Fristen und den Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.
Warum die Aufteilung so viel Geld wert ist, BMF-Arbeitshilfe und ihre Schwächen, AfA-Sätze, Restnutzungsdauer-Gutachten.
Haus überschreiben an Kinder: Schenkung vs. Verkauf vs. Erbe, Kosten, Nießbrauch, Grunderwerbsteuer-Befreiung.
Fristberechnung § 23 EStG auf den Tag, Eigennutzungs-Ausnahme, geerbte und geschenkte Objekte.
Werbungskosten vollständig, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Leerstand, verbilligte Vermietung an Angehörige.
Anonymisierte Einblicke in reale Mandate – was wir für unsere Mandanten erreicht haben.
Erbschaftsteuer
Unsere Mandantin erbte ein Mehrfamilienhaus; das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren mit 1.480.000 € fest – weit über dem erzielbaren Marktwert. Wir haben ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG beauftragt und Einspruch eingelegt – mit Erfolg: Der Wertansatz wurde auf 1.150.000 € korrigiert, die festgesetzte Erbschaftsteuer sank um 62.700 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte seine GmbH-Anteile im Wert von 2,8 Mio. € an Sohn und Tochter übergeben. Wir haben die Gesellschaft auf die Verschonungsvoraussetzungen der §§ 13a, 13b ErbStG vorbereitet – Verwaltungsvermögen bereinigt, Lohnsummen dokumentiert – und die Optionsverschonung beantragt – mit Erfolg: Die Übertragung blieb vollständig schenkungsteuerfrei, die Behaltensfristen werden von uns laufend überwacht.
Ergebnis
Schenkungsteuer / Immobilien
Ein Ehepaar wollte ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wert 1,6 Mio. €) an die beiden Kinder übergeben, ohne auf die Mieteinnahmen zu verzichten. Wir haben die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt strukturiert: Der Kapitalwert des Nießbrauchs und der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien senkten den steuerpflichtigen Erwerb unter die Freibeträge – mit Erfolg: 0 € Schenkungsteuer, die Eltern behalten die Erträge lebenslang.
Ergebnis
Nachfolgeplanung
Eine Familie mit vier Immobilien (Gesamtwert 4,2 Mio. €) und drei Kindern stand vor unkoordinierten Einzelschenkungen. Wir haben eine Familiengesellschaft errichtet, die Objekte eingebracht und Gesellschaftsanteile im Zehnjahresrhythmus verschenkt – Stimmrechte und Entnahmen bleiben bei den Eltern – mit Erfolg: Die erste Tranche nutzte Freibeträge von 1,2 Mio. € vollständig aus; künftige Übertragungen laufen nach Plan statt nach Erbfall.
Ergebnis
Betriebsprüfung
Bei einem mittelständischen Produktionsunternehmen stand eine Betriebsprüfung für mehrere Veranlagungszeiträume an – im Fokus standen Rückstellungen, die private Pkw-Nutzung und die steuerliche Behandlung mehrerer Investitionen. Wir haben die Sachverhalte aufgearbeitet, die Prüferfeststellungen steuerlich eingeordnet und die Gespräche mit dem Finanzamt begleitet – mit Erfolg: Die zunächst erwartete Mehrbelastung von 185.000 € sank auf 48.000 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte sein Familienunternehmen mit einem Unternehmenswert von rund 6,5 Mio. € schrittweise auf seine beiden Kinder übertragen. Wir haben die bestehende Struktur analysiert, die Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG geprüft und die Übertragung einschließlich Stimmrechten und künftiger Beteiligungsverhältnisse strukturiert – mit Erfolg: Die Nachfolge ist langfristig vorbereitet, die steuerliche Belastung sank auf 0 €.
Ergebnis
Unternehmensstrukturierung
Eine Gesellschafterin hielt sämtliche Anteile an ihrer operativen GmbH persönlich und plante zugleich weitere Beteiligungen und Investitionen. Wir haben die Beteiligungsstruktur analysiert und eine Holdinglösung entwickelt, über die künftige Beteiligungen und Gewinne strukturiert werden – mit Erfolg: Neben der steuerlichen Optimierung ist die Struktur zugleich auf einen späteren Unternehmensverkauf und die nächste Generation vorbereitet.
Ergebnis
Umsatzsteuer
Ein international tätiges Handelsunternehmen behandelte innergemeinschaftliche Lieferungen und grenzüberschreitende Leistungen umsatzsteuerlich uneinheitlich. Wir haben die Prozesse analysiert, die Buchhaltung überprüft und die umsatzsteuerliche Behandlung der Geschäftsvorgänge neu strukturiert – mit Erfolg: Drohende Nachzahlungen von 75.000 € wurden bereits im laufenden Jahr vermieden, die Prozesse sind für die Zukunft klar dokumentiert.
Ergebnis
Unternehmensverkauf
Ein Gesellschafter eines mittelständischen Unternehmens plante den Verkauf seiner Beteiligung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Noch vor Beginn der konkreten Verkaufsverhandlungen haben wir die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Exit-Szenarien berechnet und die bestehende Beteiligungsstruktur analysiert – mit Erfolg: Die Transaktion ist steuerlich vorbereitet, eine mögliche Steuerbelastung von über 1 Mio. € sank auf 420.000 €.
Ergebnis
Investitionsplanung
Ein expandierendes Industrieunternehmen plante Investitionen von rund 2,4 Mio. € in neue Maschinen und Betriebsausstattung. Statt die Investitionen erst im Jahresabschluss steuerlich zu betrachten, haben wir die geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld analysiert und mit der Ergebnisplanung verknüpft – mit Erfolg: Investitionszeitpunkte und steuerliche Effekte wurden aufeinander abgestimmt, die Liquiditätsplanung um 185.000 € entlastet.
Ergebnis
Geschäftsführervergütung
Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bestanden mehrere Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Geschäftsführer – unter anderem zu Vergütung, Tantieme und Dienstwagen. Wir haben die bestehenden Vereinbarungen steuerlich überprüft und mit der tatsächlichen Durchführung abgeglichen – mit Erfolg: Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung von 120.000 € wurden frühzeitig erkannt und für die Zukunft sauber geregelt.
Ergebnis
Steuerliche Unternehmensplanung
Bei einem Unternehmer im Dienstleistungsbereich stieg der Gewinn innerhalb eines Jahres von 650.000 € auf 1,4 Mio. € – die dadurch entstehenden Steuerzahlungen hätten die Liquiditätsplanung erheblich belastet. Wir haben die voraussichtliche Steuerbelastung frühzeitig berechnet, Vorauszahlungen angepasst und die steuerlich relevanten Maßnahmen für das laufende und kommende Jahr geplant – mit Erfolg: Die Liquidität blieb trotz des starken Wachstums planbar, die Belastung sank um 250.000 €.
Ergebnis
Anonymisierte Darstellung. Frühere Ergebnisse sind keine Garantie für den Ausgang künftiger Mandate.
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