Wer eine vermietete Immobilie kauft, kauft zwei Dinge: den Boden und das Gebäude. Nur das Gebäude wird abgeschrieben; der Boden verschleißt nicht. Wie der Kaufpreis auf beide verteilt wird, entscheidet also darüber, wie hoch die jährliche Abschreibung ausfällt – und zwar für die gesamte Haltedauer. Ein Gebäudeanteil von 60 statt 40 % bedeutet bei einem Kaufpreis von 600.000 € eine um 2.400 € höhere Abschreibung pro Jahr, über dreißig Jahre 72.000 € Werbungskosten mehr. Die Aufteilung ist damit die wichtigste steuerliche Weichenstellung beim Immobilienkauf – und sie wird beim Notar getroffen, nicht in der Steuererklärung.
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Steht im Kaufvertrag keine Aufteilung, teilt das Finanzamt selbst auf. Dafür verwendet es die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums – eine Excel-Anwendung, die aus Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Baujahr, Wohnfläche und Gebäudetyp einen Boden- und einen Gebäudewert errechnet und den Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufteilt. Das Verfahren ist typisiert: Es arbeitet mit pauschalen Herstellungskosten und einer rechnerischen Alterswertminderung, und es kennt den Zustand des konkreten Gebäudes nicht.
Die Schwäche liegt im System. Die Arbeitshilfe ermittelt den Gebäudewert im Sachwertverfahren, auch bei Mehrfamilienhäusern, für die ein Käufer nach Ertrag bezahlt. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten – Frankfurt, Taunus – kommt sie regelmäßig zu Bodenanteilen von 50 % und mehr, während der Markt das Gebäude deutlich höher bewertet. Ein kernsaniertes Haus aus 1960 wird rechnerisch wie ein unsaniertes behandelt. Das Ergebnis ist eine zu niedrige Abschreibung, Jahr für Jahr.
Das Wichtigste zusammengefasst
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Der Bundesfinanzhof hat die Arbeitshilfe an ihren Platz gestellt. Sie ist keine Rechtsnorm und für Steuerpflichtige und Gerichte nicht bindend. Eine Aufteilung, die die Vertragsparteien im Kaufvertrag vereinbart haben, ist der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen – solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14). Und selbst wenn eine vertragliche Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar ist, darf das Finanzgericht sie nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen; es muss die Aufteilung nach realen Verkehrswerten vornehmen, im Zweifel mit einem Sachverständigengutachten (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19, BStBl II 2021, 372; bestätigt durch Urteil vom 20. September 2022, IX R 12/21).
Für Käufer heißt das: Wer die Aufteilung im Vertrag regelt und sie mit Bodenrichtwert und Gebäudezustand begründen kann, hat gute Karten. Wer nichts regelt, bekommt die Arbeitshilfe.
Die vertragliche Aufteilung ist der einfachste und wirksamste Weg. Käufer und Verkäufer einigen sich im notariellen Kaufvertrag darauf, welcher Teil des Kaufpreises auf Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Der Verkäufer hat steuerlich in der Regel kein gegenläufiges Interesse – für ihn zählt der Gesamtpreis –, sodass die Einigung meist unproblematisch ist. Wichtig ist die Begründbarkeit: Der Bodenanteil sollte sich am Bodenrichtwert orientieren und darf nicht offensichtlich zu niedrig sein. Eine Aufteilung, die den Boden mit 10 % ansetzt, wo der Bodenrichtwert 40 % des Kaufpreises ergibt, wird das Finanzamt verwerfen. Eine Aufteilung, die den Boden mit dem Bodenrichtwert und das Gebäude mit dem Rest bewertet, hält.
Nachträgliche Ergänzungsvereinbarungen – nach Abschluss des Kaufvertrags oder gar nach Abgabe der Steuererklärung – werden vom Finanzamt kritisch gesehen. Die Aufteilung gehört in den ursprünglichen Vertrag.
| Gebäude | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude, fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Wohngebäude, fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| Wohngebäude, fertiggestellt ab 1. Januar 2023 | 3 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Wohngebäude, Baubeginn 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 (Wahlrecht) | 5 % degressiv vom Restwert | bis zum Wechsel in die lineare AfA | § 7 Abs. 5a EStG |
| Mietwohnungsneubau (Sonder-AfA, neben der regulären AfA) | zusätzlich 5 % in den ersten vier Jahren | – | § 7b EStG (Bau- und Bemessungsgrenzen beachten) |
| Betriebsgebäude (nicht Wohnzwecke, Bauantrag nach März 1985) | 3 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG |
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG lohnt sich für Neubauten in den ersten Jahren deutlich: 5 % vom jeweiligen Restwert statt 3 % von den Anschaffungskosten. Der Wechsel zur linearen AfA ist möglich, wenn sie höher wird. Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt bei Mietwohnungsneubau hinzu, wenn Baukosten- und Bemessungsgrundlagen-Obergrenzen eingehalten werden und Effizienzstandards erfüllt sind – die Details ändern sich mit den Förderperioden und gehören vor dem Bauantrag geprüft.
Die gesetzlichen AfA-Sätze unterstellen eine Nutzungsdauer von 33, 40 oder 50 Jahren. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, darf entsprechend schneller abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei einem Altbau aus 1955, der nie grundlegend saniert wurde, kann die Restnutzungsdauer bei 25 Jahren liegen – 4 % statt 2 % AfA. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass jede sachgerechte Methode für den Nachweis zulässig ist und ein Gutachten nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung ausreicht (BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19). Die Finanzverwaltung verlangt in der Praxis ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, das sich konkret mit Bausubstanz, Modernisierungsgrad und wirtschaftlicher Nutzbarkeit auseinandersetzt. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer; ein Gutachten bei einem kernsanierten Objekt bringt deshalb meist nichts.
Ein Mehrfamilienhaus aus 1962 in Frankfurt, Kaufpreis 900.000 €, Grundstück 500 m², Bodenrichtwert 900 €/m².
Ohne Vereinbarung, BMF-Arbeitshilfe: Bodenwert 450.000 €, rechnerischer Gebäudesachwert nach Alterswertminderung niedrig – Gebäudeanteil rund 40 %, AfA-Basis 360.000 €, jährliche AfA 2 %: 7.200 €.
Vertragliche Aufteilung: Boden mit Bodenrichtwert 450.000 €, Gebäude 450.000 € – Gebäudeanteil 50 %, AfA 2 %: 9.000 €.
Zusätzlich Restnutzungsdauer-Gutachten: unsaniertes Gebäude, Restnutzungsdauer 30 Jahre – AfA 3,33 % auf 450.000 €: 15.000 €.
Zwischen erster und dritter Variante liegen 7.800 € Werbungskosten pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 3.300 € Steuerersparnis jährlich – für Unterlagen, die beim Kauf ohnehin vorliegen, und ein Gutachten, das sich im ersten Jahr bezahlt macht.
Zu den Anschaffungskosten des Gebäudes zählen anteilig auch die Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – im Verhältnis der Aufteilung. Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden zu Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – sie erhöhen dann die AfA-Basis, statt sofort abziehbar zu sein. Diese Grenze ist bei jeder Sanierung nach Kauf im Blick zu behalten; mehr dazu auf der Seite Vermietung & Steuern.
Steuerberater Florian Enders und das Team von tes tax prüfen vor dem Notartermin, welche Aufteilung sich mit Bodenrichtwert und Objektzustand begründen lässt, und formulieren die Klausel für den Kaufvertrag. Nach dem Kauf berechnen wir die AfA-Basis mit allen Nebenkosten, prüfen die Frage der Restnutzungsdauer und behalten die 15 %-Grenze bei Sanierungen im Blick. Bei laufenden Streitfällen mit dem Finanzamt – wenn die Arbeitshilfe bereits angewendet wurde – prüfen wir Einspruch und Nachweismöglichkeiten. Die Kosten dafür nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.
Hinweis: Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage. Eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls ist erst nach Beauftragung und Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen möglich. Kosten nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.
Der Kaufvertrag lässt sich nicht rückwirkend ändern. Eine begründete Aufteilung nach Verkehrswerten – mit Gutachten – kann aber auch später gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden, solange die Bescheide noch offen sind. Ergänzungsvereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer nach Vertragsschluss sieht das Finanzamt kritisch.
Ja, sie steht im gemeinsamen Vertrag. Für den privaten Verkäufer ist die Aufteilung steuerlich meist ohne Bedeutung, sodass er in der Regel zustimmt. Verkauft eine GmbH, kann die Aufteilung für sie relevant sein.
Nein. Der Satz richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum. Ein 1990 gebautes Haus, das 2026 gekauft wird, wird mit 2 % abgeschrieben.
Die Kosten richten sich nach Objekt und Sachverständigem und liegen meist im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Ob es sich lohnt, hängt vom Gebäudewert und vom Zustand ab – bei unsanierten Altbauten mit hoher AfA-Basis fast immer, bei modernisierten Objekten selten. Wir rechnen es vorher durch.
Vertiefung
Die übrigen Seiten zum Thema Immobilien & Steuern – mit Rechenbeispielen, Fristen und den Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.
Haus überschreiben an Kinder: Schenkung vs. Verkauf vs. Erbe, Kosten, Nießbrauch, Grunderwerbsteuer-Befreiung.
Fristberechnung § 23 EStG auf den Tag, Eigennutzungs-Ausnahme, geerbte und geschenkte Objekte.
Erweiterte Grundstückskürzung, ca. 15 % laufende Belastung vs. persönlicher Steuersatz, Entscheidungsbaum.
Werbungskosten vollständig, anschaffungsnahe Herstellungskosten, Leerstand, verbilligte Vermietung an Angehörige.
Anonymisierte Einblicke in reale Mandate – was wir für unsere Mandanten erreicht haben.
Erbschaftsteuer
Unsere Mandantin erbte ein Mehrfamilienhaus; das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren mit 1.480.000 € fest – weit über dem erzielbaren Marktwert. Wir haben ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG beauftragt und Einspruch eingelegt – mit Erfolg: Der Wertansatz wurde auf 1.150.000 € korrigiert, die festgesetzte Erbschaftsteuer sank um 62.700 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte seine GmbH-Anteile im Wert von 2,8 Mio. € an Sohn und Tochter übergeben. Wir haben die Gesellschaft auf die Verschonungsvoraussetzungen der §§ 13a, 13b ErbStG vorbereitet – Verwaltungsvermögen bereinigt, Lohnsummen dokumentiert – und die Optionsverschonung beantragt – mit Erfolg: Die Übertragung blieb vollständig schenkungsteuerfrei, die Behaltensfristen werden von uns laufend überwacht.
Ergebnis
Schenkungsteuer / Immobilien
Ein Ehepaar wollte ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wert 1,6 Mio. €) an die beiden Kinder übergeben, ohne auf die Mieteinnahmen zu verzichten. Wir haben die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt strukturiert: Der Kapitalwert des Nießbrauchs und der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien senkten den steuerpflichtigen Erwerb unter die Freibeträge – mit Erfolg: 0 € Schenkungsteuer, die Eltern behalten die Erträge lebenslang.
Ergebnis
Nachfolgeplanung
Eine Familie mit vier Immobilien (Gesamtwert 4,2 Mio. €) und drei Kindern stand vor unkoordinierten Einzelschenkungen. Wir haben eine Familiengesellschaft errichtet, die Objekte eingebracht und Gesellschaftsanteile im Zehnjahresrhythmus verschenkt – Stimmrechte und Entnahmen bleiben bei den Eltern – mit Erfolg: Die erste Tranche nutzte Freibeträge von 1,2 Mio. € vollständig aus; künftige Übertragungen laufen nach Plan statt nach Erbfall.
Ergebnis
Betriebsprüfung
Bei einem mittelständischen Produktionsunternehmen stand eine Betriebsprüfung für mehrere Veranlagungszeiträume an – im Fokus standen Rückstellungen, die private Pkw-Nutzung und die steuerliche Behandlung mehrerer Investitionen. Wir haben die Sachverhalte aufgearbeitet, die Prüferfeststellungen steuerlich eingeordnet und die Gespräche mit dem Finanzamt begleitet – mit Erfolg: Die zunächst erwartete Mehrbelastung von 185.000 € sank auf 48.000 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte sein Familienunternehmen mit einem Unternehmenswert von rund 6,5 Mio. € schrittweise auf seine beiden Kinder übertragen. Wir haben die bestehende Struktur analysiert, die Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG geprüft und die Übertragung einschließlich Stimmrechten und künftiger Beteiligungsverhältnisse strukturiert – mit Erfolg: Die Nachfolge ist langfristig vorbereitet, die steuerliche Belastung sank auf 0 €.
Ergebnis
Unternehmensstrukturierung
Eine Gesellschafterin hielt sämtliche Anteile an ihrer operativen GmbH persönlich und plante zugleich weitere Beteiligungen und Investitionen. Wir haben die Beteiligungsstruktur analysiert und eine Holdinglösung entwickelt, über die künftige Beteiligungen und Gewinne strukturiert werden – mit Erfolg: Neben der steuerlichen Optimierung ist die Struktur zugleich auf einen späteren Unternehmensverkauf und die nächste Generation vorbereitet.
Ergebnis
Umsatzsteuer
Ein international tätiges Handelsunternehmen behandelte innergemeinschaftliche Lieferungen und grenzüberschreitende Leistungen umsatzsteuerlich uneinheitlich. Wir haben die Prozesse analysiert, die Buchhaltung überprüft und die umsatzsteuerliche Behandlung der Geschäftsvorgänge neu strukturiert – mit Erfolg: Drohende Nachzahlungen von 75.000 € wurden bereits im laufenden Jahr vermieden, die Prozesse sind für die Zukunft klar dokumentiert.
Ergebnis
Unternehmensverkauf
Ein Gesellschafter eines mittelständischen Unternehmens plante den Verkauf seiner Beteiligung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Noch vor Beginn der konkreten Verkaufsverhandlungen haben wir die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Exit-Szenarien berechnet und die bestehende Beteiligungsstruktur analysiert – mit Erfolg: Die Transaktion ist steuerlich vorbereitet, eine mögliche Steuerbelastung von über 1 Mio. € sank auf 420.000 €.
Ergebnis
Investitionsplanung
Ein expandierendes Industrieunternehmen plante Investitionen von rund 2,4 Mio. € in neue Maschinen und Betriebsausstattung. Statt die Investitionen erst im Jahresabschluss steuerlich zu betrachten, haben wir die geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld analysiert und mit der Ergebnisplanung verknüpft – mit Erfolg: Investitionszeitpunkte und steuerliche Effekte wurden aufeinander abgestimmt, die Liquiditätsplanung um 185.000 € entlastet.
Ergebnis
Geschäftsführervergütung
Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bestanden mehrere Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Geschäftsführer – unter anderem zu Vergütung, Tantieme und Dienstwagen. Wir haben die bestehenden Vereinbarungen steuerlich überprüft und mit der tatsächlichen Durchführung abgeglichen – mit Erfolg: Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung von 120.000 € wurden frühzeitig erkannt und für die Zukunft sauber geregelt.
Ergebnis
Steuerliche Unternehmensplanung
Bei einem Unternehmer im Dienstleistungsbereich stieg der Gewinn innerhalb eines Jahres von 650.000 € auf 1,4 Mio. € – die dadurch entstehenden Steuerzahlungen hätten die Liquiditätsplanung erheblich belastet. Wir haben die voraussichtliche Steuerbelastung frühzeitig berechnet, Vorauszahlungen angepasst und die steuerlich relevanten Maßnahmen für das laufende und kommende Jahr geplant – mit Erfolg: Die Liquidität blieb trotz des starken Wachstums planbar, die Belastung sank um 250.000 €.
Ergebnis
Anonymisierte Darstellung. Frühere Ergebnisse sind keine Garantie für den Ausgang künftiger Mandate.
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