„Wir wollen das Haus auf die Kinder überschreiben“ ist einer der häufigsten Sätze in unseren Erstgesprächen. Dahinter stehen meist drei Motive: Steuern sparen, das Haus vor dem Pflegefall schützen, den Kindern Sicherheit geben. Alle drei sind erreichbar – aber nicht mit derselben Gestaltung, und keines davon automatisch. Diese Seite erklärt die drei Wege, ihre Kosten und die Fristen, die bei jedem mitlaufen.
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Florian Enders
Partner · Leitung Steuerbereich
Schildern Sie uns Ihren Fall zum Thema Immobilien & Steuern – wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir helfen können. Konkrete Zahlen gibt es in der Erstberatung.
| Schenkung | Verkauf an die Kinder | Vererben | |
|---|---|---|---|
| Zeitpunkt | Jetzt, zu Lebzeiten | Jetzt, zu Lebzeiten | Mit dem Tod |
| Steuer beim Übergang | Schenkungsteuer oberhalb der Freibeträge; Nießbrauch mindert den Wert | Keine Schenkungsteuer bei marktgerechtem Preis; ggf. Einkommensteuer beim Verkäufer (§ 23 EStG) | Erbschaftsteuer oberhalb der Freibeträge; Familienheim-Befreiung möglich |
| Grunderwerbsteuer | Keine (§ 3 Nr. 2 GrEStG) | Keine in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) | Keine (§ 3 Nr. 2 GrEStG) |
| Freibeträge | Alle zehn Jahre neu | – | Einmal |
| Kontrolle der Eltern | Über Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte | Über Kaufpreisraten, Wohnrecht | Vollständig bis zum Tod |
| Pflichtteil anderer Kinder | Pflichtteilsergänzung, zehn Jahre abschmelzend | Kein Pflichtteilsthema bei marktgerechtem Preis | Pflichtteil voll |
| AfA beim Übernehmer | Fortführung der Eltern-AfA | Neue AfA auf den Kaufpreis | Fortführung der Eltern-AfA |
Das Wichtigste zusammengefasst
Was bedeutet das für Ihren Fall?
Buchen Sie die 60-minütige Erstberatung (297,50 €) und bekommen Sie konkrete Zahlen zum Thema Immobilien & Steuern. Oder fragen Sie einen kostenlosen 15-Minuten-Kennenlerntermin an – wir melden uns innerhalb von 48 Stunden.
Die Übertragung einer Immobilie braucht einen Notar und eine Grundbuchumschreibung. Beide Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt (GNotKG). Für den Übertragungsvertrag berechnet der Notar eine doppelte Gebühr, für die Eigentumsumschreibung das Grundbuchamt eine einfache Gebühr; dazu kommen Nebengebühren für Vollzug, Betreuung und Eintragung von Nießbrauch oder Rückforderungsrechten sowie die Umsatzsteuer auf die Notarkosten. Bei einem Wert von 500.000 € liegt das insgesamt im niedrigen vierstelligen Bereich. Wer die Kosten wissen will, kann sie beim Notar vorab erfragen – sie sind für jeden Notar gleich.
Steuern kommen nur hinzu, wenn Freibeträge überschritten werden. Bei Übertragung an Kinder sind das 400.000 € je Elternteil; ein Haus im Wert von 700.000 €, das beiden Eltern gehört und an ein Kind übertragen wird, bleibt steuerfrei. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen und bei Übertragungen zwischen Eltern, Kindern und Ehegatten nicht an.
Fast jede Übertragung zu Lebzeiten wird mit einem Nutzungsrecht für die Eltern verbunden. Der Nießbrauch gibt ihnen das Recht, im Haus zu wohnen oder es zu vermieten und die Mieten zu behalten – lebenslang, im Grundbuch gesichert, auch gegen einen Käufer. Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen. Für die Versorgungssicherheit ist der Nießbrauch das stärkere Recht: Wer ins Pflegeheim muss, kann vermieten und aus den Mieten das Heim bezahlen; beim Wohnrecht liegt die Immobilie brach.
Steuerlich mindert der Kapitalwert des Nutzungsrechts den Wert der Schenkung – bei einem 65-jährigen Schenker leicht um ein Drittel und mehr. Ein Haus im Steuerwert von 600.000 €, das ein Elternteil allein überträgt, wäre nach Freibetrag mit 200.000 € steuerpflichtig; mit Nießbrauch sinkt der Erwerb oft unter den Freibetrag. Wie das gerechnet wird, steht auf der Seite Nießbrauch berechnen, was der Nießbrauch rechtlich bedeutet, im Ratgeber Nießbrauch.
Drei Fristen von je zehn Jahren laufen mit jeder Übertragung – und sie laufen unterschiedlich.
Der Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Eine Immobilie, die zu groß für einen Freibetrag ist, kann in zwei Schritten übertragen werden – erst die Hälfte, zehn Jahre später der Rest. Die Frist läuft ab der Ausführung der Schenkung, bei Immobilien ab Auflassung und Eintragungsbewilligung.
Wird ein Kind bevorzugt, können die anderen nach dem Tod der Eltern verlangen, dass die Schenkung dem Nachlass hinzugerechnet wird. Die Hinzurechnung schmilzt um ein Zehntel pro Jahr ab und ist nach zehn Jahren weg. Aber: Beim Vorbehaltsnießbrauch beginnt die Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen, weil die Eltern das Haus wirtschaftlich nicht aufgegeben haben. Wer mit Nießbrauch überträgt und weichende Geschwister hat, löst das Pflichtteilsthema über Verzicht oder Ausgleich – nicht über die Frist.
Wird ein Elternteil pflegebedürftig und kann das Heim nicht bezahlen, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung zurückfordern – zehn Jahre lang, gerechnet ab der Übertragung. Danach ist der Anspruch ausgeschlossen. Wer das Haus vor dem Pflegefall schützen will, muss also zehn Jahre vor dem Pflegefall übertragen. Mit 75 ist das meist noch möglich, mit 85 selten. Auch hier gilt: Der Nießbrauch ändert an der Frist nichts, aber die Mieten aus dem Nießbrauch werden für das Heim herangezogen.
Der Verkauf an die Kinder – gegen Kaufpreis, gegen Rente oder gegen Übernahme von Schulden – vermeidet das Pflichtteilsthema, wenn der Preis marktgerecht ist, und verschafft dem Kind eine neue, höhere AfA-Basis für die Vermietung. Der Preis dafür: Die Eltern erzielen einen Veräußerungsgewinn, der steuerpflichtig ist, wenn sie das Haus noch keine zehn Jahre halten und nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Ein zu niedriger Kaufpreis ist eine gemischte Schenkung, deren unentgeltlicher Teil der Schenkungsteuer unterliegt. Und wer als Kind den Kaufpreis nicht hat, muss finanzieren – mit Zinsen, die bei Vermietung immerhin Werbungskosten sind. Ob Verkauf oder Schenkung besser passt, ist eine Rechenfrage, die wir mit Ihren Zahlen beantworten.
Nießbrauch oder Wohnrecht mit klarer Verteilung der Kosten zwischen Eltern und Kind
Rückforderungsrechte für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, insolvent wird, das Haus ohne Zustimmung verkauft oder belastet oder sich scheiden lässt – steuerlich unschädlich, die Schenkungsteuer erlischt bei Rückforderung rückwirkend (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)
Regelung zu Pflichtteilen – Anrechnung auf den Erbteil oder Verzicht der Geschwister
Pflegeverpflichtung oder Versorgungsleistungen, wenn gewünscht – mit Blick auf die einkommensteuerlichen Folgen
Güterstandsklausel – Schutz des Hauses vor dem Zugewinnausgleich bei Scheidung des Kindes
Ein Muster-Übertragungsvertrag enthält davon meist die Hälfte. Die andere Hälfte fehlt genau dann, wenn sie gebraucht wird.
Steuerberater Florian Enders und das Team von tes tax rechnen die drei Wege für Ihre Immobilie durch – Schenkungsteuer mit und ohne Nießbrauch, Einkommensteuer beim Verkauf, Erbschaftsteuer beim Vererben, jeweils mit Blick auf die nächsten zehn Jahre. Die Rechtsanwälte von tes legal gestalten den Übertragungsvertrag mit Rückforderungsrechten, Pflichtteilsregelung und Güterstandsklausel und stimmen ihn mit dem Notar ab. Nach der Übertragung übernehmen wir die Schenkungsteuererklärung. Beide Standorte, Frankfurt und Liederbach, oder komplett digital.
Hinweis: Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage. Eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls ist erst nach Beauftragung und Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen möglich. Kosten nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.
Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG, abhängig vom Wert – bei 500.000 € im niedrigen vierstelligen Bereich. Schenkungsteuer fällt nur oberhalb der Freibeträge an, Grunderwerbsteuer in gerader Linie nicht. Die genaue Rechnung machen wir vor dem Notartermin.
Überschreiben nutzt die Freibeträge mehrfach und startet die Zehnjahresfristen; Vererben behält die volle Kontrolle und die Familienheim-Befreiung für Kinder, die einziehen. Bei einem einzelnen Eigenheim unter den Freibeträgen ist Vererben oft die einfachere Lösung; bei mehreren Immobilien oder Werten über den Freibeträgen lohnt das Überschreiben.
Ja, über Nießbrauch oder Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Das Recht besteht lebenslang und gilt auch gegenüber Käufern und Gläubigern des Kindes.
Nur, wenn es zehn Jahre vor Eintritt der Sozialhilfebedürftigkeit erfolgt ist. Innerhalb dieser Frist kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Ein Nießbrauch verhindert die Rückforderung nicht, seine Erträge werden für das Heim eingesetzt.
Vertiefung
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Anonymisierte Einblicke in reale Mandate – was wir für unsere Mandanten erreicht haben.
Erbschaftsteuer
Unsere Mandantin erbte ein Mehrfamilienhaus; das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren mit 1.480.000 € fest – weit über dem erzielbaren Marktwert. Wir haben ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG beauftragt und Einspruch eingelegt – mit Erfolg: Der Wertansatz wurde auf 1.150.000 € korrigiert, die festgesetzte Erbschaftsteuer sank um 62.700 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte seine GmbH-Anteile im Wert von 2,8 Mio. € an Sohn und Tochter übergeben. Wir haben die Gesellschaft auf die Verschonungsvoraussetzungen der §§ 13a, 13b ErbStG vorbereitet – Verwaltungsvermögen bereinigt, Lohnsummen dokumentiert – und die Optionsverschonung beantragt – mit Erfolg: Die Übertragung blieb vollständig schenkungsteuerfrei, die Behaltensfristen werden von uns laufend überwacht.
Ergebnis
Schenkungsteuer / Immobilien
Ein Ehepaar wollte ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wert 1,6 Mio. €) an die beiden Kinder übergeben, ohne auf die Mieteinnahmen zu verzichten. Wir haben die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt strukturiert: Der Kapitalwert des Nießbrauchs und der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien senkten den steuerpflichtigen Erwerb unter die Freibeträge – mit Erfolg: 0 € Schenkungsteuer, die Eltern behalten die Erträge lebenslang.
Ergebnis
Nachfolgeplanung
Eine Familie mit vier Immobilien (Gesamtwert 4,2 Mio. €) und drei Kindern stand vor unkoordinierten Einzelschenkungen. Wir haben eine Familiengesellschaft errichtet, die Objekte eingebracht und Gesellschaftsanteile im Zehnjahresrhythmus verschenkt – Stimmrechte und Entnahmen bleiben bei den Eltern – mit Erfolg: Die erste Tranche nutzte Freibeträge von 1,2 Mio. € vollständig aus; künftige Übertragungen laufen nach Plan statt nach Erbfall.
Ergebnis
Betriebsprüfung
Bei einem mittelständischen Produktionsunternehmen stand eine Betriebsprüfung für mehrere Veranlagungszeiträume an – im Fokus standen Rückstellungen, die private Pkw-Nutzung und die steuerliche Behandlung mehrerer Investitionen. Wir haben die Sachverhalte aufgearbeitet, die Prüferfeststellungen steuerlich eingeordnet und die Gespräche mit dem Finanzamt begleitet – mit Erfolg: Die zunächst erwartete Mehrbelastung von 185.000 € sank auf 48.000 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte sein Familienunternehmen mit einem Unternehmenswert von rund 6,5 Mio. € schrittweise auf seine beiden Kinder übertragen. Wir haben die bestehende Struktur analysiert, die Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG geprüft und die Übertragung einschließlich Stimmrechten und künftiger Beteiligungsverhältnisse strukturiert – mit Erfolg: Die Nachfolge ist langfristig vorbereitet, die steuerliche Belastung sank auf 0 €.
Ergebnis
Unternehmensstrukturierung
Eine Gesellschafterin hielt sämtliche Anteile an ihrer operativen GmbH persönlich und plante zugleich weitere Beteiligungen und Investitionen. Wir haben die Beteiligungsstruktur analysiert und eine Holdinglösung entwickelt, über die künftige Beteiligungen und Gewinne strukturiert werden – mit Erfolg: Neben der steuerlichen Optimierung ist die Struktur zugleich auf einen späteren Unternehmensverkauf und die nächste Generation vorbereitet.
Ergebnis
Umsatzsteuer
Ein international tätiges Handelsunternehmen behandelte innergemeinschaftliche Lieferungen und grenzüberschreitende Leistungen umsatzsteuerlich uneinheitlich. Wir haben die Prozesse analysiert, die Buchhaltung überprüft und die umsatzsteuerliche Behandlung der Geschäftsvorgänge neu strukturiert – mit Erfolg: Drohende Nachzahlungen von 75.000 € wurden bereits im laufenden Jahr vermieden, die Prozesse sind für die Zukunft klar dokumentiert.
Ergebnis
Unternehmensverkauf
Ein Gesellschafter eines mittelständischen Unternehmens plante den Verkauf seiner Beteiligung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Noch vor Beginn der konkreten Verkaufsverhandlungen haben wir die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Exit-Szenarien berechnet und die bestehende Beteiligungsstruktur analysiert – mit Erfolg: Die Transaktion ist steuerlich vorbereitet, eine mögliche Steuerbelastung von über 1 Mio. € sank auf 420.000 €.
Ergebnis
Investitionsplanung
Ein expandierendes Industrieunternehmen plante Investitionen von rund 2,4 Mio. € in neue Maschinen und Betriebsausstattung. Statt die Investitionen erst im Jahresabschluss steuerlich zu betrachten, haben wir die geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld analysiert und mit der Ergebnisplanung verknüpft – mit Erfolg: Investitionszeitpunkte und steuerliche Effekte wurden aufeinander abgestimmt, die Liquiditätsplanung um 185.000 € entlastet.
Ergebnis
Geschäftsführervergütung
Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bestanden mehrere Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Geschäftsführer – unter anderem zu Vergütung, Tantieme und Dienstwagen. Wir haben die bestehenden Vereinbarungen steuerlich überprüft und mit der tatsächlichen Durchführung abgeglichen – mit Erfolg: Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung von 120.000 € wurden frühzeitig erkannt und für die Zukunft sauber geregelt.
Ergebnis
Steuerliche Unternehmensplanung
Bei einem Unternehmer im Dienstleistungsbereich stieg der Gewinn innerhalb eines Jahres von 650.000 € auf 1,4 Mio. € – die dadurch entstehenden Steuerzahlungen hätten die Liquiditätsplanung erheblich belastet. Wir haben die voraussichtliche Steuerbelastung frühzeitig berechnet, Vorauszahlungen angepasst und die steuerlich relevanten Maßnahmen für das laufende und kommende Jahr geplant – mit Erfolg: Die Liquidität blieb trotz des starken Wachstums planbar, die Belastung sank um 250.000 €.
Ergebnis
Anonymisierte Darstellung. Frühere Ergebnisse sind keine Garantie für den Ausgang künftiger Mandate.
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Daniel Schollenberger ist Finanzwirt und fachlicher Ressortleiter im Team von Steuerberater Florian Enders, spezialisiert auf Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertung und Nachfolge. Aus Finanzverwaltung und Kanzleipraxis kennt er beide Seiten des Verfahrens – er bereitet Erklärungen und Gestaltungen vor und übersetzt komplexe steuerliche Fragen in Entscheidungen, die man verstehen kann.
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