Spekulationssteuer bei Immobilien: Zehn Jahre, drei Ausnahmen und ein Rechenfehler, den fast alle machen

Die Zehnjahresfrist: auf den Tag genau

Die Frist läuft vom Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags bei der Veräußerung. Nicht der Grundbucheintrag zählt, nicht die Übergabe, nicht der Kaufpreiseingang – das Datum der Urkunden. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkaufen. Wer den Verkaufsvertrag am 14. März 2026 unterschreibt, versteuert den gesamten Gewinn. Ein Tag entscheidet, und der Notartermin lässt sich legen.

Bei Neubauten auf eigenem Grundstück zählt der Kauf des Grundstücks; das Gebäude teilt dessen Frist. Wer 2015 ein Grundstück gekauft und 2020 darauf gebaut hat, kann ab 2025 steuerfrei verkaufen.

Ausnahme 1: Eigennutzung

Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb der Frist, wenn die Immobilie entweder zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: Es reicht eine zusammenhängende Eigennutzung, die sich über drei Kalenderjahre erstreckt – auch angebrochene. Wer im Dezember 2024 einzieht und im Januar 2026 verkauft, hat drei Kalenderjahre berührt: 2024, 2025, 2026. Dreizehn Monate Eigennutzung genügen.

Eigennutzung heißt: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, allein oder mit der Familie. Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das noch Kindergeld gezahlt wird, gilt als Eigennutzung; die Überlassung an andere Angehörige, etwa die Eltern, nicht. Eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung zählt, solange sie nicht vermietet wird. Ein Leerstand nach Auszug ist unschädlich, wenn er in das Verkaufsjahr fällt und der Verkauf unmittelbar folgt.

Die häufigste Falle: Wer die Wohnung nach dem eigenen Auszug „übergangsweise“ vermietet, verliert die Ausnahme – die Eigennutzung muss bis in das Verkaufsjahr reichen. Zwei Monate Vermietung vor dem Verkauf kosten die gesamte Steuerfreiheit.

Ausnahme 2: Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat sie nicht angeschafft. Für ihn gilt die Frist des Rechtsvorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Hat der Erblasser das Haus vor zwölf Jahren gekauft, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Hat der Erblasser es vor vier Jahren gekauft, läuft die Frist beim Erben weiter – noch sechs Jahre, oder er nutzt die Eigennutzungsausnahme. Auch die Eigennutzung des Erblassers zählt: Hat dieser bis zu seinem Tod im Haus gewohnt und verkauft der Erbe im selben Jahr oder im Folgejahr, fehlt für die Dreijahresregel allerdings die eigene Nutzung – die Rechtsprechung stellt auf den Steuerpflichtigen ab, der verkauft. Hier liegt ein häufiger Irrtum: Die Eigennutzung des Erblassers hilft dem Erben nicht.

Bei der Erbengemeinschaft gilt: Wer seinen Miterben gegen Abfindung aus eigenen Mitteln ausbezahlt, kauft insoweit deren Anteil – mit neuer Zehnjahresfrist für diesen Teil. Details auf der Seite Erbengemeinschaft & Steuern.

Ausnahme 3: Die Freigrenze

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei Immobilien ist das selten relevant – es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Gewinn von 1.001 € ist vollständig steuerpflichtig.

Der Gewinn: Warum er höher ist, als man denkt

Der Veräußerungsgewinn ist Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und abzüglich Veräußerungskosten (Makler, Notar für Löschungen, Vorfälligkeitsentschädigung). Soweit einfach. Der Rechenfehler liegt bei vermieteten Immobilien: Die in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Wer eine Wohnung für 300.000 € gekauft, acht Jahre lang 2 % auf den Gebäudeanteil von 240.000 € abgeschrieben und für 340.000 € verkauft hat, hat keinen Gewinn von 40.000 €, sondern von 78.400 € – die 38.400 € AfA werden hinzugerechnet. Die Abschreibung, die acht Jahre lang Steuern gespart hat, wird beim Verkauf innerhalb der Frist zurückgeholt. Nach zehn Jahren nicht.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden – im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG). Ein Verlust aus dem Immobilienverkauf mindert also nicht das Gehalt, wohl aber den Gewinn aus einem zweiten Verkauf.

Die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem zeitlichen Zusammenhang gekauft oder gebaut hat, gilt nach der Rechtsprechung regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann gilt § 23 EStG nicht mehr – alle Gewinne sind gewerbliche Einkünfte, auch nach zehn Jahren, und Gewerbesteuer kommt hinzu. Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, kein Automatismus; bei eindeutiger Verkaufsabsicht kann auch ein einzelnes Objekt gewerblich sein. Wer mehrere Immobilien hält und einzelne verkaufen will, prüft das vorher.

Spekulationssteuer legal vermeiden – und wo „umgehen“ aufhört

Es gibt vier saubere Wege:

• Warten. Der Notartermin nach Ablauf der zehn Jahre. Bei einem Verkauf, der ohnehin geplant ist, sind wenige Monate Wartezeit oft die günstigste Steuergestaltung überhaupt.

• Eigennutzung herstellen. Wer vor dem Verkauf selbst einzieht und drei Kalenderjahre berührt, verkauft steuerfrei – bei einer vermieteten Wohnung setzt das die Beendigung des Mietverhältnisses voraus.

• Verkauf staffeln. Wer mehrere Objekte verkaufen will, verteilt sie so, dass Fristen abgelaufen sind und die Drei-Objekt-Grenze nicht gerissen wird.

• Übertragung statt Verkauf. Die Schenkung an Kinder löst § 23 EStG nicht aus; die Kinder übernehmen die Frist. Wenn das Ziel die Übertragung in der Familie ist, ist der Verkauf der falsche Weg.

Nicht sauber sind Gestaltungen, die den Verkauf verschleiern: Verträge mit falschem Datum, Vorverträge mit bindender Verkaufsverpflichtung vor Fristablauf, „Optionen“, die wirtschaftlich schon der Verkauf sind, oder eine Scheineigennutzung mit Meldeadresse ohne tatsächlichen Umzug. Das Finanzamt prüft bei Verkäufen kurz nach Fristablauf oder nach kurzer Eigennutzung genau, und der Grat zwischen Gestaltung und Steuerhinterziehung ist hier schmal. Wir gehen ihn nicht mit.

Spekulationssteuer mit tes tax

Steuerberater Florian Enders und das Team von tes tax berechnen vor dem Verkauf, ob und wie viel Steuer anfällt – Frist auf den Tag, Gewinn mit AfA-Effekt, Eigennutzungsausnahme – und zeigen, was ein späterer Termin oder eine andere Reihenfolge ändern würde. Nach dem Verkauf erklären wir den Vorgang in der Einkommensteuererklärung und verrechnen Verluste, wo möglich. Für geerbte Immobilien prüfen wir die Frist des Erblassers und die Folgen der Erbauseinandersetzung.

Hinweis: Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage. Eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls ist erst nach Beauftragung und Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen möglich. Kosten nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.