Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Wer die Werbungskosten vollständig erfasst, zahlt auf einen Bruchteil der Miete Steuern – oder erzielt einen Verlust, der andere Einkünfte mindert. Wer sie unvollständig erfasst, schenkt dem Finanzamt Geld. Diese Seite ist die Liste, die in jede Anlage V gehört, und die vier Stellen, an denen es regelmäßig Streit gibt.
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Florian Enders
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Schildern Sie uns Ihren Fall zum Thema Immobilien & Steuern – wir sagen Ihnen offen, ob und wie wir helfen können. Konkrete Zahlen gibt es in der Erstberatung.
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung sind das:
Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten – 2 %, 2,5 % oder 3 % jährlich, bei Neubauten ggf. degressiv. Der größte Posten, dessen Höhe bei der Kaufpreisaufteilung entschieden wird.
Schuldzinsen für Darlehen, mit denen die Immobilie finanziert wurde – nicht die Tilgung. Dazu Bearbeitungsgebühren, Disagio (verteilt) und Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen.
Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Instandhaltung, Renovierung, Austausch von Fenstern, Heizung, Bad – sofort abziehbar, oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt (§ 82b EStDV), wenn das steuerlich günstiger ist.
Nebenkosten, die der Vermieter trägt: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld ohne Instandhaltungsrücklage, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Hausmeister, Gartenpflege. Die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten sind zugleich Einnahmen – sie werden in der Anlage V auf beiden Seiten erfasst.
Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Steuerberatung für die Anlage V, Mitgliedsbeitrag im Vermieterverband, Rechtsanwalt bei Mietstreitigkeiten.
Kosten der Vermietung: Makler für Mietersuche, Inserate, Fahrtkosten zur Immobilie (Besichtigungen, Übergaben, Eigentümerversammlungen), Porto, Telefon.
Abschreibung auf Einrichtung, wenn möbliert vermietet wird – Möbel, Küche, Geräte über ihre Nutzungsdauer.
Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: nicht bei Zahlung, sondern erst, wenn die Verwaltung das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Nicht abziehbar sind die Tilgung, Kosten für die eigene Arbeitsleistung und Aufwendungen, die auf eine selbstgenutzte Wohnung im selben Haus entfallen – sie werden anteilig herausgerechnet.
Das Wichtigste zusammengefasst
Was bedeutet das für Ihren Fall?
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Wer eine Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren saniert, muss aufpassen. Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in diesem Zeitraum 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Basis – und werden über 50 Jahre statt in einem Jahr abgeschrieben. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € liegt die Grenze bei 45.000 €. Wer 50.000 € investiert, hat den Sofortabzug für alle 50.000 € verloren, nicht nur für die 5.000 € darüber.
Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen (die sind ohnehin Herstellungskosten) und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie Heizungswartung. Wer größere Maßnahmen plant, teilt sie so auf, dass die Dreijahresfrist überschritten oder die 15 %-Grenze eingehalten wird – oder nimmt bewusst die höhere AfA-Basis in Kauf, wenn ohnehin ein Restnutzungsdauer-Gutachten geplant ist.
Steht eine Wohnung leer, sind die Kosten weiterhin Werbungskosten – solange die Vermietungsabsicht besteht und nachweisbar ist. Der Nachweis gelingt durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen: Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungen, angepasste Mietforderung. Wer eine Wohnung jahrelang leer stehen lässt, ohne sie anzubieten, oder sie zu einer Miete anbietet, die niemand zahlt, verliert den Werbungskostenabzug. Bei Leerstand wegen Sanierung ist die Absicht in der Regel unproblematisch, wenn danach vermietet wird. Wir empfehlen, jede Vermietungsbemühung zu dokumentieren – das Finanzamt fragt nach zwei Jahren Leerstand nach.
Wer an Kinder, Eltern oder Freunde günstig vermietet, bleibt steuerlich Vermieter – aber der Werbungskostenabzug hängt an der Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete (§ 21 Abs. 2 EStG):
| Vereinbarte Miete | Folge |
|---|---|
| Unter 50 % der ortsüblichen Miete | Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
| 50 % bis unter 66 % | Voller Werbungskostenabzug, wenn eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre positiv ist; sonst Aufteilung |
| Mindestens 66 % | Voller Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung |
Ortsübliche Miete ist die Warmmiete – Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten – nach Mietspiegel oder vergleichbaren Wohnungen. Wer an Angehörige vermietet, sollte einen schriftlichen Mietvertrag wie unter Fremden schließen, die Miete tatsächlich überweisen lassen und die Nebenkosten abrechnen. Ein Mietvertrag mit dem Kind, bei dem die Miete bar „verrechnet“ wird, hält keiner Prüfung stand.
Seit 2025 gilt in Hessen das Flächen-Faktor-Verfahren: Die Grundsteuer bemisst sich nach Grundstücks- und Gebäudefläche, gewichtet mit einem Lagefaktor, der sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum Gemeindedurchschnitt ergibt. Der Hebesatz der Kommune entscheidet über die Höhe – Frankfurt und die Main-Taunus-Gemeinden haben ihre Hebesätze zur Reform neu festgesetzt. Für Vermieter ist die Grundsteuer doppelt relevant: Sie ist Werbungskosten, und sie ist als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn der Mietvertrag das vorsieht. Wer den Grundsteuermessbescheid nicht geprüft hat – insbesondere die erfassten Flächen –, sollte das nachholen; Fehler wirken jedes Jahr.
Für jede vermietete Immobilie ist eine eigene Anlage V abzugeben. Sie erfasst Einnahmen (Kaltmiete, Umlagen, Zuschüsse), Werbungskosten nach Kategorien und die AfA. Bei Eigentumswohnungen braucht es die Hausgeldabrechnung, um umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten und Rücklagenzuführung zu trennen. Bei Erhaltungsaufwand über mehrere Jahre verteilt werden die Beträge fortgeschrieben. Bei erstmaliger Vermietung fragt das Finanzamt nach Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung. Wer die Unterlagen einmal sauber aufgesetzt hat, hat in den Folgejahren wenig Aufwand.
Steuerberater Florian Enders und das Team von tes tax erstellen die Anlage V für Ihre Immobilien im Rahmen der Einkommensteuererklärung – mit vollständigen Werbungskosten, geprüfter AfA-Basis und den Wahlrechten bei Erhaltungsaufwand, die zu Ihrer Einkommenssituation passen. Vor größeren Sanierungen prüfen wir die 15 %-Grenze, bei Angehörigenvermietung die Miethöhe, bei Leerstand die Dokumentation. Zur Vergütung: Die Anlage V wird nach StBVV gesondert vergütet; die Kostenübersicht erhalten Sie in der Erstberatung.
Hinweis: Diese Seite informiert allgemein über die Rechtslage. Eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls ist erst nach Beauftragung und Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen möglich. Kosten nennen wir Ihnen vorab in der Erstberatung.
Ja. Ein negativer Überschuss aus Vermietung mindert die übrigen Einkünfte im selben Jahr – das ist der Grund, warum sich fremdfinanzierte Immobilien in den ersten Jahren steuerlich rechnen. Voraussetzung ist die Absicht, langfristig einen Überschuss zu erzielen; bei dauerhaften Verlusten prüft das Finanzamt die Liebhaberei.
Nein, erst wenn die Verwaltung sie für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Die Hausgeldabrechnung weist das aus. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört die übernommene Rücklage nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes.
Sie liegen zwischen 50 und 66 % – der volle Werbungskostenabzug hängt an einer positiven Totalüberschussprognose. Bei einer abbezahlten Wohnung ist die meist positiv, bei hoher Finanzierung nicht. Sicherer ist eine Miete von mindestens 66 %.
Ja, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und nicht selbst genutzt wird. Bei Mischnutzung werden die Kosten nach Zeitanteilen aufgeteilt, und das Finanzamt verlangt eine Überschussprognose. Übernachtungen über eine Plattform werden seit 2023 automatisch an die Finanzverwaltung gemeldet.
Vertiefung
Die übrigen Seiten zum Thema Immobilien & Steuern – mit Rechenbeispielen, Fristen und den Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden.
Warum die Aufteilung so viel Geld wert ist, BMF-Arbeitshilfe und ihre Schwächen, AfA-Sätze, Restnutzungsdauer-Gutachten.
Haus überschreiben an Kinder: Schenkung vs. Verkauf vs. Erbe, Kosten, Nießbrauch, Grunderwerbsteuer-Befreiung.
Fristberechnung § 23 EStG auf den Tag, Eigennutzungs-Ausnahme, geerbte und geschenkte Objekte.
Erweiterte Grundstückskürzung, ca. 15 % laufende Belastung vs. persönlicher Steuersatz, Entscheidungsbaum.
Anonymisierte Einblicke in reale Mandate – was wir für unsere Mandanten erreicht haben.
Erbschaftsteuer
Unsere Mandantin erbte ein Mehrfamilienhaus; das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert im typisierten Verfahren mit 1.480.000 € fest – weit über dem erzielbaren Marktwert. Wir haben ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG beauftragt und Einspruch eingelegt – mit Erfolg: Der Wertansatz wurde auf 1.150.000 € korrigiert, die festgesetzte Erbschaftsteuer sank um 62.700 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte seine GmbH-Anteile im Wert von 2,8 Mio. € an Sohn und Tochter übergeben. Wir haben die Gesellschaft auf die Verschonungsvoraussetzungen der §§ 13a, 13b ErbStG vorbereitet – Verwaltungsvermögen bereinigt, Lohnsummen dokumentiert – und die Optionsverschonung beantragt – mit Erfolg: Die Übertragung blieb vollständig schenkungsteuerfrei, die Behaltensfristen werden von uns laufend überwacht.
Ergebnis
Schenkungsteuer / Immobilien
Ein Ehepaar wollte ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Wert 1,6 Mio. €) an die beiden Kinder übergeben, ohne auf die Mieteinnahmen zu verzichten. Wir haben die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt strukturiert: Der Kapitalwert des Nießbrauchs und der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien senkten den steuerpflichtigen Erwerb unter die Freibeträge – mit Erfolg: 0 € Schenkungsteuer, die Eltern behalten die Erträge lebenslang.
Ergebnis
Nachfolgeplanung
Eine Familie mit vier Immobilien (Gesamtwert 4,2 Mio. €) und drei Kindern stand vor unkoordinierten Einzelschenkungen. Wir haben eine Familiengesellschaft errichtet, die Objekte eingebracht und Gesellschaftsanteile im Zehnjahresrhythmus verschenkt – Stimmrechte und Entnahmen bleiben bei den Eltern – mit Erfolg: Die erste Tranche nutzte Freibeträge von 1,2 Mio. € vollständig aus; künftige Übertragungen laufen nach Plan statt nach Erbfall.
Ergebnis
Betriebsprüfung
Bei einem mittelständischen Produktionsunternehmen stand eine Betriebsprüfung für mehrere Veranlagungszeiträume an – im Fokus standen Rückstellungen, die private Pkw-Nutzung und die steuerliche Behandlung mehrerer Investitionen. Wir haben die Sachverhalte aufgearbeitet, die Prüferfeststellungen steuerlich eingeordnet und die Gespräche mit dem Finanzamt begleitet – mit Erfolg: Die zunächst erwartete Mehrbelastung von 185.000 € sank auf 48.000 €.
Ergebnis
Unternehmensnachfolge
Ein Unternehmer wollte sein Familienunternehmen mit einem Unternehmenswert von rund 6,5 Mio. € schrittweise auf seine beiden Kinder übertragen. Wir haben die bestehende Struktur analysiert, die Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG geprüft und die Übertragung einschließlich Stimmrechten und künftiger Beteiligungsverhältnisse strukturiert – mit Erfolg: Die Nachfolge ist langfristig vorbereitet, die steuerliche Belastung sank auf 0 €.
Ergebnis
Unternehmensstrukturierung
Eine Gesellschafterin hielt sämtliche Anteile an ihrer operativen GmbH persönlich und plante zugleich weitere Beteiligungen und Investitionen. Wir haben die Beteiligungsstruktur analysiert und eine Holdinglösung entwickelt, über die künftige Beteiligungen und Gewinne strukturiert werden – mit Erfolg: Neben der steuerlichen Optimierung ist die Struktur zugleich auf einen späteren Unternehmensverkauf und die nächste Generation vorbereitet.
Ergebnis
Umsatzsteuer
Ein international tätiges Handelsunternehmen behandelte innergemeinschaftliche Lieferungen und grenzüberschreitende Leistungen umsatzsteuerlich uneinheitlich. Wir haben die Prozesse analysiert, die Buchhaltung überprüft und die umsatzsteuerliche Behandlung der Geschäftsvorgänge neu strukturiert – mit Erfolg: Drohende Nachzahlungen von 75.000 € wurden bereits im laufenden Jahr vermieden, die Prozesse sind für die Zukunft klar dokumentiert.
Ergebnis
Unternehmensverkauf
Ein Gesellschafter eines mittelständischen Unternehmens plante den Verkauf seiner Beteiligung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Noch vor Beginn der konkreten Verkaufsverhandlungen haben wir die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Exit-Szenarien berechnet und die bestehende Beteiligungsstruktur analysiert – mit Erfolg: Die Transaktion ist steuerlich vorbereitet, eine mögliche Steuerbelastung von über 1 Mio. € sank auf 420.000 €.
Ergebnis
Investitionsplanung
Ein expandierendes Industrieunternehmen plante Investitionen von rund 2,4 Mio. € in neue Maschinen und Betriebsausstattung. Statt die Investitionen erst im Jahresabschluss steuerlich zu betrachten, haben wir die geplanten Maßnahmen bereits im Vorfeld analysiert und mit der Ergebnisplanung verknüpft – mit Erfolg: Investitionszeitpunkte und steuerliche Effekte wurden aufeinander abgestimmt, die Liquiditätsplanung um 185.000 € entlastet.
Ergebnis
Geschäftsführervergütung
Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bestanden mehrere Vereinbarungen zwischen Gesellschaft und Geschäftsführer – unter anderem zu Vergütung, Tantieme und Dienstwagen. Wir haben die bestehenden Vereinbarungen steuerlich überprüft und mit der tatsächlichen Durchführung abgeglichen – mit Erfolg: Risiken einer verdeckten Gewinnausschüttung von 120.000 € wurden frühzeitig erkannt und für die Zukunft sauber geregelt.
Ergebnis
Steuerliche Unternehmensplanung
Bei einem Unternehmer im Dienstleistungsbereich stieg der Gewinn innerhalb eines Jahres von 650.000 € auf 1,4 Mio. € – die dadurch entstehenden Steuerzahlungen hätten die Liquiditätsplanung erheblich belastet. Wir haben die voraussichtliche Steuerbelastung frühzeitig berechnet, Vorauszahlungen angepasst und die steuerlich relevanten Maßnahmen für das laufende und kommende Jahr geplant – mit Erfolg: Die Liquidität blieb trotz des starken Wachstums planbar, die Belastung sank um 250.000 €.
Ergebnis
Anonymisierte Darstellung. Frühere Ergebnisse sind keine Garantie für den Ausgang künftiger Mandate.
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